株式会社工藤総合鑑定の工藤隆行です。
弊社は設立して間もない会社ではありますが、私は大手鑑定会社において、あらゆる用途の不動産、権利関係の複雑かつ難解な案件や原告、被告いずれかの立場に立った訴訟案件（いわゆる裁判所から依頼を受けて行う裁判鑑定ではありません）等、不動産鑑定士としての能力が最も試される案件について数多く鑑定評価を行って参りました。
このページでは、これまでの評価経験により培ってきた知見等により不動産にかかる問題点を浮き彫りにし、なるべく専門用語を使わずに依頼者をはじめ不動産にかかる問題点を抱えていらっしゃる方々に参考になるような所見をお示ししていければと考えています。
新規に賃貸借を行う場合
今回は、鑑定評価の中でも不動産鑑定士としての能力、経験等が求められる賃料の評価について取り上げたいと思います。鑑定評価で賃料を求める際の代表的な例としては、建物及びその敷地の家賃、土地の地代等が挙げられます。なお、ここでは詳細な説明は省略しますが、一般に地代の鑑定評価は家賃の鑑定評価よりも論点が多く、難易度が高いといえます。
今回は、新規に賃貸借を行う場合について触れてみたいと思います。
賃貸人がいくらで貸そうか、あるいは、賃借人がいくらで借りようかと考えるとき、まず思い浮かぶのが、
①「賃料の相場はいくら位だろう」
と思い描くのではないかと思います。次に考えられるのが、
②「貸主ならいくらで貸したい」、
③「借主ならいくらで借りたい」
と考えるに違いありません。
鑑定評価の世界では、単に賃料相場にのみ着目して賃料を求めているわけではありません。先ほど述べた②主として貸主からみた視点に着目した手法である積算法、③主として借主からみた視点に着目した手法である収益分析法（地代の場合、賃貸事業分析法を適用して求められることもあります）を用いて求めることになります。
検討の3つの手法
それではどのような場合にどの手法が説得力を有するのかは、対象不動産の置かれている地域がどのような地域でどのよう市場なのか、対象不動産の（予定の）契約内容はどうか、対象不動産のスペックはどうか等を検討しなければわかりません。
例えば、ある都市の現況空室の賃貸事務所の新規賃料の鑑定評価を行う場合、なぜ空室のままなのか、考えてみる必要があります。
ごくざっくりとした言い方をすれば、前述の①～③の視点について言い換えるならば世の中の社会情勢や経済情勢下において、
①現在の募集賃料が地域内の賃料水準（いわゆる相場）よりも高いのか、
②対象不動産のもつスペックに比して割高になっているのではないか、
③賃借人の賃料を負担する能力に比べて高すぎるのか、
の3つの視点から検討する必要があります。
①の賃料水準（相場）に着目した手法
前記の通り、①の視点に着目して賃料を求める手法に賃貸事例比較法という手法があります。この手法は、簡単に言うと対象となる物件(これを対象不動産といいます）と比較できそうな賃貸借されている不動産の事例（賃貸事例）をたくさん集めて対象不動産と賃貸事例における不動産とを比較して賃料を求める手法です。
前記の例の場合、相場を把握することができるならば、ひとまずは募集賃料の値下げ等を検討しなければなりません。この場合、より広域的な範囲で、例えば、地方都市と大都市の賃料水準を比較してみるのも参考になるかもしれません（この場合、地方都市と大都市が必ずしもお互いに意識して賃料を決定しているとは限らないことに留意する必要がありますが）。
②の対象不動産のスペック等に着目した手法
②の視点に着目して賃料を求める手法に積算法という手法があります。この手法が有効な一例として、賃貸市場が成熟しているような地域において、対象不動産が建物及びその敷地としてその収益性に着目して取引が行われている場合があります。
前記の例の場合、賃貸市場が成熟しているような場合には、対象不動産に関して期待される利回りが市場で観測しやすいために元本に利回りを乗じて求めることに説得力が認められる場合があります。ただし、この場合においても元本価値（対象不動産を市場で売買が成立する妥当な価格）の把握には注意を要します。
③の賃借人の賃料負担力等に着目した手法
③の視点に着目して賃料を求める手法に収益分析法（地代の場合には賃貸事業分析法）があります。収益分析法は、賃借人が対象不動産において事業を行い、そこで収益を上げている場合においてその収支を分析して賃借人の支払可能な賃料等を査定し、対象不動産の賃料を求める手法です。この手法は、対象不動産が事業用不動産等の①や②の視点に立つと適切に求めることができない場合に威力を発揮する手法です。
また、賃貸事業分析法は、対象不動産の土地の上に地域の実情や土地の規模や形状等を総合的に考慮して、最もふさわしい賃貸用不動産の新築の建築を想定し、その建物及びその敷地全体から得られる純収益から建物のみに得られると考えられる純収益を控除して土地のみの純収益を求め、これによって対象不動産の地代を求める手法です。この手法は賃貸市場が成熟している場合等で対象不動産にかかる建物及びその敷地にかかる賃料が適切に求められる場合等に有効な手法です。
この手法は、賃借人の賃料を負担する力の上限を示すものであるために、これを超えて賃料を支払うことは物理的に不可能です。
まとめ
以上のように賃料を求めるには、単に賃料相場といわれるものだけで決まるわけではありません。したがって、地域の相場観だけではなく、賃貸人、賃借人の視点にも立って鑑定評価を行わなければ、客観的、論証可能な鑑定評価とはいえず、賃料を求める際には、この3つの視点から求めることが原則として必要になってきます。
また、こうした視点に立ち適切な賃料を求めることができる不動産の専門家、すなわち、不動産鑑定士としての存在意義があるといえるのかもしれません。
次回は、賃料の決まるメカニズムについて具体例を挙げ、今回では触れることのできなかった専門用語について説明を加えながら考えてみたいと思います。
