はじめに
これまで本ブログの｢賃料の決まるメカニズムについてⅠ｣、｢賃料の決まるメカニズムについてⅡ｣において賃料、主に家賃の求め方及び賃料形成のプロセスの概略等について紹介してきました。
本ブログ（コラム）の趣旨は、依頼者や不動産にお悩みや問題等を抱えていらっしゃる方々にお役に立てる様な内容をお示ししていくことにあります。
言い換えれば、相場だけではない、或いは、画一的な判断基準だけではなく、市場の特性、地域の実情、不動産の個々の事情等に応じて不動産鑑定士にこそ価値判断が可能な不動産の鑑定評価や解決策の提案を行なっていくこと等といえます。
今回も同様に当該趣旨に沿って新規地代の求め方について相場だけではなく、多様な視点に応じた手法の概要を紹介していきます。
新規地代を求める視点
賃料を求めるにあたっては、相場だけではなく、主として3つの視点があるとはこれまで述べてきた通りです。
すなわち、
- 賃料相場に着目した手法 → 賃貸事例比較法
- 貸主側の視点に着目した手法 → 積算法
- 賃借人側の視点に着目した手法 → 収益分析法、賃貸事業分析法
の3つの視点であり、それぞれの視点に主として着目して求められる新規賃料の手法が上記の4つの手法です。
新規地代を求める手法
それでは、以下、手法ごとの特性等に触れながら、その求め方の概要について触れていきますが、こちらも少々専門的な内容を含みますので、難しいと感じられた方は最後のまとめの箇所に目を通していただければと思います。
なお、意外に思われるかもしれませんが、地代の鑑定評価は家賃の鑑定評価に比べ、鑑定士の間でも意見の分かれる論点が多く、また、市場が不透明である場合も多く、難易度が高くなります。
①賃貸事例比較法～賃料相場に着目した手法
賃貸事例比較法は、対象不動産と類似の土地の賃貸借の事例(＝これを賃貸事例といいます)とを比較して賃料を求めようとする手法で、対象不動産の存する地域内に賃料相場が形成されている場合に有効な手法です。
しかしながら、実際には、土地の賃貸借の場合には、賃貸事例の契約内容の詳細を把握することが困難な場合が多く、鑑定評価の世界では、意外に適用されなかったり、適用したとしてもあまり重視されないことが少なくありません。例えば、支払賃料が判明していたとしても敷金や礼金等の額やその扱い、契約期間や期間内の解約や契約期間終了後の更新の定め、また、賃料改定の定め等の内容如何によって賃貸事例にかかる実質的な賃料が大きく変わり、対象不動産と比較が困難になることも少なくないためです。
②積算法～貸主側の視点に着目した手法
積算法は、対象不動産の投資金額たる元本価値(＝これを基礎価格といいます)に地主である賃貸人が期待する利益率(＝期待利回り)を乗じる等して賃料を求める手法です。ここでは、詳細な説明は省略しますが、対象不動産の存する地域等において地代の相場が判明せずとも、賃貸用不動産の家賃相場が判明していれば、対象不動産にかかる土地の期待利回りを把握することが可能なことも多くなるため、適用範囲が広く汎用性の高い手法です。
しかしながら、土地の賃貸借の場合における基礎価格の求め方については、鑑定評価理論への深い理解を背景として対象不動産の存する地域及び対象不動産にかかる土地の分析に加え、貸家及びその敷地及び土地の賃貸市場の把握、分析等が必要不可欠であり、不動産鑑定士としての能力、経験等が要求される局面の一つといえます。
③収益分析法～賃借人側の視点に着目した手法
収益分析法は、対象不動産について売上、これに対する売上原価、販管費等の収支分析をおこない対象不動産にかかる支払可能賃料等を査定し、さらに土地と建物に配分する等して、賃料を求める手法です。
この手法は、対象不動産にかかる損益計算書等により収支分析が可能な場合には、賃借人の賃料負担力を反映した手法として有効ですが、対象不動産が更地の場合には、画一的な収支分析が可能な不動産等を除き、収支分析自体が想定要素を多く含まざるを得ず、適用が困難となります。
なお、ここでいう賃料負担力とは、次の④賃貸事業分析法と並び、賃借人が不動産を利用することによって得られる純収益の中から土地に対してどれくらい賃料(＝地代)として支払可能なのかを分析して求める支払可能賃料等をいい、賃料負担力の上限を示すものです。
④賃貸事業分析法～賃借人側の視点に着目した手法
賃貸事業分析法は、対象不動産の土地の上に、最有効使用(＝周辺の地域の実情等からみて最もふさわしいと考えられる使用方法)の新築の建物の建築を想定し、これから得られる家賃を土地と建物に配分する等して、賃料を求める手法です。
この手法は、対象不動産の地域内で賃貸市場が成熟している場合には有効な手法になりますが、適用に際しては、貸家にかかる賃貸市場を詳細に把握分析することが必要不可欠であり、賃貸市場が成熟していない地域や賃貸を想定することが困難な特殊な不動産には適用が困難です。
なお、この手法は、③の収益分析法と同様、賃借人側の視点に着目した手法である点において共通していますが、違いは建物及びその敷地としての事業収支分析の可否によって適用される場面も異なるという点です。
まとめ
以上、土地の新規の賃貸借における賃料を求める手法の概要について触れてきました。
冒頭でも述べたとおり、今回も新規の地代の鑑定評価において相場だけで求めているわけではないことを紹介してきました。
もちろん、手順を尽くした上で適用できない手法もありますが、できる限り各手法の特性等を活かし、案件に即して不動産の適正な経済価値を求めるべきことには変わりはありません。
不動産鑑定士の存在意義の一つとして相場だけでは判断できないような不動産、例えば、弊社の評価実績に掲載させていただいている大半の不動産の価値判断やこれにかかる問題解決策のご提案等を行なえてこそではないかと思います。
なぜなら、最有効使用が容易に判断可能な土地の更地や自用の戸建住宅等の様に相場がある程度は把握可能で、市場参加者も相場に基づき判断しているような不動産の場合、ある程度概算で査定できてしまうからです。
このブログでは、今後も不動産鑑定士ならではの視点から不動産に問題やお悩みを抱えていらっしゃる方々にお役に立てるようなテーマを取り上げ、そのエッセンスの入り口部分についてご紹介していこうと思います。
次回は、今回の新規地代の鑑定評価を土台として借地権について取り上げてみたいと思います。テーマは、徐々に専門的、難解なテーマになってきますが、なるべくわかりやすい説明を心がけて参りますので今後とも何卒よろしくお願いいたします。
